Las Entidades de crédito ponen a disposición de sus clientes distintos tipos de hipoteca para la adquisición de vivienda. La principal diferencia entre unos tipos de hipotecas y otros radica en el tipo de interés, pero, aparte de ello, suelen existir productos hipotecarios con condiciones especiales para jóvenes.

Atendiendo al tipo de interés, los préstamos hipotecarios se subdividen entre los que son a tipo fijo y los que son a tipo variable.

1. Préstamos a interés fijo

Los préstamos hipotecarios a interés fijo implican una cuota constante durante toda la vida del préstamo en función del tipo a aplicar.

Su ventaja, es, por tanto, la certeza de que todos los meses y todos los años va a pagar, exactamente, la misma cantidad.

Sus inconvenientes radican en que son más caros, pues, de una parte las entidades de crédito cargan mayor comisión de cancelación ya que al Banco lo que le interesa, cuando le concede un préstamo a tipo fijo, es que Ud. continúe pagando durante todo el período por el que se le concedió el préstamo, para que así, los años de bajo interés en el Mercado, se compensen con aquellos en los que el interés del Mercado es amplio. Pero, además, las entidades de crédito establecen para este tipo de préstamo un tipo de interés muy superior (normalmente dos o más puntos porcentuales) al que establecen cuando el préstamo es a interés variable. El motivo es evitar que una subida de los tipos de interés en el Mercado provoque que su préstamo a tipo fijo quede en unas condiciones más ventajosas para Ud. que para el Banco (recuerde que el dinero que a Ud. le presta, el Banco lo ha obtenido previamente del mercado, también en concepto de préstamo y a un tipo de interés, de forma que lo último que el Banco quiere es que el tipo de interés que a él le cobran por obtener el dinero que presta a terceros sea superior al tipo de interés con que los terceros le remuneran el dinero que les ha prestado. Con los préstamos a tipo fijo, por tanto, el Banco se cura en salud.)

2. Préstamos a interés variable

Los préstamos hipotecarios a interés variable son aquellos en los que periódicamente se revisa el tipo de interés, fijándolo en función de lo que se denominan tipos de interés de referencia, por ejemplo, el Euribor a un año.

De esta forma, cuando a Ud. le conceden un préstamo hipotecario se lo otorgan a un tipo de interés inicial. Transcurrido el primer periodo de revisión, normalmente seis meses o un año, se determina cuál es el tipo de referencia, por ejemplo, el Euribor a un año, y a ello se le añade el diferencial pactado. Así, si le concedieron el préstamo al Euribor + 1 y el Euribor está al 4%, su tipo de interés será el 5% y será el tipo que rija hasta la próxima revisión.

3. Préstamos mixtos

En los préstamos mixtos la revisión inicial no se realiza hasta transcurrido un plazo de tiempo largo desde que el préstamo se concede, normalmente cinco años. De esta forma Ud. adquiere la certeza de cuál va a ser la cuota que pagará durante los primeros cinco años, y luego será como en los préstamos a interés variable. Las condiciones de estos préstamos suelen ser mejores que los de tipo fijo, pero algo peores que los variables.

4. Préstamos a cuota fija

En los préstamos a cuota fija, siendo el tipo de interés variable, lo que se mantiene fijo es la cuota que Ud. paga todos los meses, y lo que varía es el plazo de duración del préstamo, que puede ser más largo o más corto en función de que los tipos de interés del Mercado suban o bajen durante la vigencia de su préstamo. Las condiciones suelen ser las mismas que las de los préstamos que las entidades consideran como a tipo variable.

Es Ud. quien debe comprobar cuál es el tipo de hipoteca que más le conviene. Además debe recordar que también hay otras circunstancias que varían en los distintos productos hipotecarios del mercado (además, obviamente, de las condiciones de interés y de las comisiones), y que son:

  1. La cantidad que la entidad de crédito le concede en función del valor de la vivienda que va Ud. a adquirir y a hipotecar. Suele oscilar entre el 80% y el 100% del valor de la vivienda, aunque también hay entidades que conceden hasta el 110%, es decir, le dan más dinero de lo que la vivienda hipotecada vale, con la finalidad de poder atender a otros gastos de adquisición de la vivienda además del precio (impuestos, comisiones bancarias, gastos de formalización etc…)
  2. Y el plazo de amortización, es decir, el tiempo en el que Ud. ha de devolver el préstamo con sus intereses, y que oscila normalmente entre los doce y los veinticinco años.