Como el supuesto que contemplamos se refiere a dos operaciones distintas, el de la compraventa de la vivienda y el de la hipoteca para su adquisición, el estudio de los gastos puede hacerse distinguiendo entre ambos.

En el presente artículo se pretende explicar cuáles son los gastos en los que necesariamente ha de incurrir Ud. cuando se decide a adquirir una vivienda y financiar dicha adquisición con una hipoteca.

Sentado esto, los gastos en los que Ud. incurre para la ADQUISICIÓN de su vivienda son los siguientes:

Gastos de Abogado:

Obtenga un presupuesto previo de su abogado sobre sus honorarios, que esté en función de la complejidad de las negociaciones y del precio de la vivienda que Ud. va a adquirir.

Gastos de Notario:

A diferencia de lo que ocurre con los abogados, los gastos notariales están previamente fijados por un Real Decreto, son inalterables y exactamente los mismos cualquiera que sea el notario al que Ud. acuda. Tales gastos se conocen como “Aranceles notariales”, y el notario tiene obligación de comunicarle previamente, a su requerimiento, cual va a ser la cantidad exacta de sus honorarios. Los aranceles notariales están en función del precio de la compraventa. Para una vivienda media, por ejemplo entre 90.000 y 150.000 €, los gastos de escritura oscilan, en función de su precio, entre 210 y 330 €.

Gastos de Gestión:

Una vez otorgada la escritura pública de compraventa, deben realizarse distintos trámites, como son la liquidación de los impuestos que gravan la operación y la presentación de su escritura en el Registro de la Propiedad para obtener la inscripción a su favor. A los gastos que ello genera enseguida nos referiremos, pero debe Ud. tener en cuenta que, si no es un experto en la materia, resulta conveniente que todas esas gestiones le sean realizadas por una gestoría que se dedique habitualmente a ello. En la propia notaría donde haya Ud. formalizado su escritura le pueden proporcionar los servicios de gestoría, pero si Ud. quiere puede contratar a otro gestor de su confianza o, como hemos dicho, realizar los trámites Ud. mismo, en cuyo caso deber estar especialmente atento a no dejar pasar los plazos de liquidación de los distintos impuestos devengados ni a olvidarse de ninguno de ellos, dado que se producirán recargos y gastos adicionales importantes.

Los honorarios de la gestoría son los que Ud. acuerde con el gestor (como con el abogado), aunque suelen ser bastante uniformes para todos los gestores y están en función de la complejidad de las tramitaciones y de la cuantía de la operación de compraventa. Como siempre, es recomendable solicitar un presupuesto, aunque en el caso de la gestoría ellos mismos se lo proporcionarán al solicitarle la provisión de fondos para atender el pago de los gastos de registro y de los impuestos.

Impuestos:

La compra de una vivienda genera distintos tipos de impuestos en función de que quien se la venda sea un particular o una empresa que se dedique a la promoción inmobiliaria.

Si el vendedor es un particular, la operación está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, que asciende al seis por ciento (6%) del precio de compra de la vivienda.

Si el vendedor es una empresa que se dedica a la promoción inmobiliaria el impuesto que grava la compraventa es el I.V.A. y el tipo el siete por ciento (7%) del precio de compra.

Además debe satisfacerse el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que supone el 0,5% del precio.

Junto a los anteriores impuestos existe otro que vulgarmente se conoce como “Plusvalía” y cuyo verdadero nombre es “Arbitrio Municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana”. Su importe depende del valor catastral del suelo y de los años transcurridos desde que su vendedor adquirió la vivienda que ahora le vende.

Ud. puede pactar previamente con el vendedor quién va a pagar los impuestos anteriores. Si no lo hace, son de cuenta del comprador todos menos el de plusvalía.

Registro de la Propiedad:

Una vez satisfechos los impuestos debe presentarse la escritura a inscripción en el Registro de la Propiedad.

El registrador se ocupa de verificar que se han cumplido los requisitos legalmente establecidos y que resultan de los datos del propio Registro en la transmisión a su favor, y, una vez realizado esto, inscribir la finca a su nombre.

Los honorarios del registrador, al igual que los notariales, están fijados legalmente en su arancel y son los mismos para todos los registradores de España. Su importe depende del precio de la compraventa. Como antes decíamos, la hipoteca constituye un negocio jurídico independiente de la compraventa, hasta el punto de que, como es lógico, Ud. puede obtener una hipoteca con una finalidad diferente a la de financiar la adquisición de una vivienda.

Gastos derivados de la hipoteca:

Al igual que la operación de compraventa, la hipoteca conlleva gastos de notario, abogado (si es que Ud. quiere obtener su asesoramiento), gestoría, impuestos y Registro de la Propiedad. Para ellos vale lo dicho anteriormente, con algunas matizaciones:
los gastos de notario y Registro de la Propiedad suelen ser algo superiores a los de la compraventa, pues el contenido y, por tanto, la complejidad de la hipoteca es superior a la compraventa. Por otra parte, el único impuesto que grava la hipoteca es el de actos jurídicos documentados, siendo el tipo impositivo el 0,5%, pero no sobre el capital del préstamo, sino sobre toda la responsabilidad que garantiza la hipoteca es decir: capital, intereses ordinarios, intereses de demora, costes y gastos.

Pero además, la hipoteca conlleva otros gastos, que Ud. debe asumir. Concretamente los siguientes:

Gastos de Tasación de la Finca:

El banco que le concede la hipoteca necesita hacer previamente una tasación o valoración de la vivienda que se va a hipotecar, para estar seguro de que el valor de la finca cubre la cantidad prestada. Para ello, a través de una sociedad tasadora del Banco o de una sociedad tasadora independiente que el Banco contrata, se lleva a cabo la tasación de la vivienda con unos gastos que oscilan en función del valor de tasación y que suelen oscilar entre el 0,8 y el 1 por mil. Pida a su Banco información sobre estos gastos al informarse sobre las condiciones de su hipoteca.

Comisiones Bancarias: – El préstamo hipotecario conlleva una serie de comisiones en favor del Banco y que Ud. satisface. Las más importantes son la de apertura, la de cancelación o amortización anticipada, y la de subrogación en el caso de venta ulterior de la finca hipotecada. De todas ellas, en el momento de suscribir su hipoteca sólo se satisface una, la de apertura.

La cuantía de la comisión de apertura depende de cada Banco y de la negociación que entre el Banco y el cliente se lleve a efecto y suele oscilar entre el 0 y el 2 por ciento del capital prestado.

Seguro de Incendios: Con la finalidad de evitar que un incendio pueda destruir la vivienda hipotecada y el Banco se quede sin la garantía de su préstamo, debe Ud. concertar un seguro de incendios sobre la finca hipotecada designando como beneficiario al Banco . El propio Banco se ocupa de suministrarle el seguro correspondiente. No dude Ud., en solicitar a su Banco información al efecto.

Además, los Bancos suelen ofrecer otros seguros complementarios relacionados con la hipoteca que, si bien no son obligatorios, pueden ser recomendables para Ud. Es el caso de los seguros de vida en los que se establece como beneficiario al Banco en el caso de que Ud. fallezca, de forma que sus herederos no tengan que seguir pagando la hipoteca y puedan recibir su casa totalmente libre de cargas.