1º – Introducción

El objetivo de la presente guía es orientar al consumidor sobre los diversos aspectos que inciden en la compra de una vivienda financiada a través de un préstamo hipotecario.

Se trata de ayudarle a resolver las dudas y cuestiones que surgen durante la ejecución de una decisión tan importante en la vida como es la adquisición de una vivienda, a través de un manual claro y sencillo que le permita comprender, “con palabras de la calle” los entresijos y vericuetos jurídicos que se esconden en una operación como esta.

La financiación de la adquisición de una vivienda a través de un préstamo hipotecario constituye una decisión que se prolongará durante muchos años de la vida del consumidor y deben tomarse en su adopción las precauciones oportunas para evitar sorpresas de última hora que puedan implicar un aumento de los costes que la operación, de ordinario, plantea.

La utilización de un préstamo hipotecario es una de las vías de financiación para la adquisición de una vivienda más fiables de las que existen hoy en día, habida cuenta la rígida regulación existente con objeto de garantizar la transparencia y competitividad de la operación.

Sin embargo, la utilización del préstamo hipotecario es también una operación compleja en cuya tramitación inciden numerosas circunstancias que, a través de esta guía, trataremos de solucionar. Ello no obstante, no pretendemos, en modo alguno, sustituir el asesoramiento necesario de su entidad financiera que es quien le concede el préstamo y quien deberá orientarle.

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2º – la compra de una vivienda

2.1.- La elección de la vivienda

¡Enhorabuena! Tras mucho buscar, tras muchos días visitando casas, promotoras, agencias inmobiliarias, ha encontrado Ud. la vivienda que se ajusta a sus necesidades por razón de ubicación, precio, tamaño, instalaciones, características etc. Ahora vienen todos los trámites para documentar la futura adquisición a fin de que, jurídicamente, Ud. resulte titular de la vivienda. Dichos trámites son un tanto complejos, al ser una operación en la que hay que aunar y juntar las voluntades de las distintas personas que intervienen en la operación, tales como el vendedor, el comprador, el Banco, el Notario, el Registro de la Propiedad y la Gestoría.

Además, la compra de su vivienda es, para la gran mayoría, la inversión más importante y cuantiosa de su vida, sino la única. Ello es así, porque normalmente exige invertir no sólo lo que uno ha ido ahorrando a lo largo de su vida, sino que además, compromete los ingresos que se vayan produciendo en el futuro, para ir así, devolviendo al Banco la cantidad prestada para la compra de la casa.

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2.2.- Los trámites previos a la compra

Antes de comprar una vivienda (no olvide que va a ser la inversión
más importante, probablemente de su vida), es necesario y conveniente informarse
de todos los aspectos legales que rodean la operación. Para ello, debe acudirse
a los diferentes organismos e instituciones que puedan prestar y darle la información
que Ud. desea, como son el Registro de la Propiedad y la Notaría. Igualmente
es aconsejable el asesoramiento de un Abogado.

1) En el Registro de la Propiedad, Ud. podrá comprobar y
cerciorarse, mediante lo que se denomina una “nota simple informativa”,
que el vendedor es realmente el verdadero titular y propietario del inmueble (vivienda)
que uno desea comprar y, lo que es tan importante, averiguar si existe algún
tipo de carga o gravamen sobre la misma, es decir, si existen deudas con terceras
personas (bien sea con otra persona física, bien con la Seguridad Social,
bien con la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, bien con una
Entidad bancaria), cuyo pago esté garantizado con la vivienda que usted desea
adquirir.

La expedición de la nota simple informativa por parte del Registro de la Propiedad,
se produce, normalmente, el mismo día, que uno acude al mencionado organismo
a solicitarla o al día siguiente, siendo el coste aproximado de la misma,
la cantidad de 580 pesetas I.V.A. incluido.

Por tanto, la consulta al Registro de la Propiedad, supone una garantía, una
seguridad jurídica para el adquirente o comprador de la vivienda, a fin de
evitar posibles sorpresas desagradables.

2) Por lo que se refiere a la Notaría, el Notario le explicará e
informará de todos los aspectos jurídicos y legales que se dan en la
operación de compraventa de la vivienda, dando fe, esto es, seguridad legal
y jurídica a toda la documentación presentada por las partes contratantes
relativa a la vivienda y a lo que en ella se diga. El Notario examinará la
documentación facilitada a fin de comprobar que todo está en regla.

3) El Abogado es el profesional que interviene en todos los pasos
de la adquisición y, por ello, aunque no es obligatorio, sí recomendable
que usted busque su asesoramiento. El estudiará la situación real de
la finca, comprobará la titularidad, la inexistencia de cargas o gravamen
o, en su caso, buscará la fórmula jurídica que le permita adquirir
la vivienda a salvo de futuros contratiempos y, en general, le asesorará e
informará durante todo el proceso hasta la definitiva adquisición,
incluida la fórmula jurídica de adquisición más aconsejable
desde el punto de vista fiscal en atención a su situación personal
a fin de que pueda beneficiarse de las ventajas que en este extremo reconoce nuestra
legislación.

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2.3.- Gastos e impuestos de la compra

A) Los GASTOS que afectan a la compra de una vivienda,
vienen determinados por todos y cada uno de los distintos profesionales que intervienen
en la operación.

Los citados gastos aunque sólo los pagará Ud. una vez, deberá tenerlos
en cuenta a fin de hacer un cálculo aproximado de lo que suponen.

A continuación, de manera escueta y detallada, analizaremos los diferentes
gastos:

A1) La Notaría.

La participación del Notario es de suma importancia en la operación
de compraventa. Como indicábamos anteriormente, el Notario es la persona que
mediante su intervención y asesoramiento, otorga al acto u operación
la seguridad jurídica privada al mismo. Esto es, su intervención tiene
una doble faceta o vertiente, a saber:

a) Por un lado, actúa como asesor independiente de las partes
contratantes (vendedor y comprador), al advertir y vigilar sobre el cumplimiento
de la legalidad vigente civil, administrativa y fiscal; e informar sobre los aspectos
sustantivos de la adquisición (condiciones físicas y urbanísticas
de la vivienda, precio y forma de pago y advertencias sobre las consecuencias que
conlleva el no pagar los impuestos que gravan la operación de compraventa).

b) Y por otro, interviene como fedatario público, dando
certeza y garantía jurídica al contenido de la escritura de compraventa,
redactando incluso el documento que permite adquirir con total confianza el inmueble
o vivienda, advirtiéndonos de los riesgos o problemas que puedan aparecer
y de las medidas que habría que tomar, en su caso, para solucionarlos.

Su minuta de honorarios se rige por Arancel, es decir, es el Estado quien establece
las cuantías de los mismos. Estas se fijan según una escala que varía
en función de la cuantía del precio escriturado.

A2) El Registro de la Propiedad.

Actúa en dos momentos. En un primer momento, antes de la compra, este organismo
expide un documento al que ya nos hemos referido anteriormente, llamado comúnmente “nota
simple informativa”, que especifica las cargas que gravan la vivienda que se
pretende comprar al tiempo de la adquisición. Es decir, delimita y determina
las deudas que pesan y recaen sobre la finca y que, si no se pagan por el actual
propietario, pueden dar lugar, en su día, a la venta en subasta judicial.
Lógicamente, si Ud. decide comprar una vivienda, no la adquirirá hasta
que no exista la más mínima duda de que han desaparecido todas las
deudas. Además, la mencionada nota simple, acredita la identidad de la persona
o personas que son los actuales propietarios, según el registro, del inmueble
que Ud. desea comprar.

En un segundo momento, con posterioridad en la compra, registra e inscribe la escritura
de compraventa que certifica que Ud. es el nuevo dueño de la vivienda. Los
honorarios del Registrador por la inscripción también se fija por Arancel
en función de la cuantía del precio escriturado.

A3) El Abogado.

Es necesario si se quiere realizar la adquisición de una vivienda de una manera
consciente y con plenas garantías, la intervención de un Letrado en
ejercicio, para que nos asesore jurídicamente acerca de todos los entresijos
que recaen sobre la operación de compraventa. Además teniendo en cuenta
las diversas disposiciones que rigen cada una de las diferentes Comunidades Autónomas
que existen en España, se hace todavía, si cabe, más aconsejable
el que Ud. acuda a éste experto, para evitar posibles sorpresas desagradables
de última hora.

El Abogado le redactará el contrato privado de compraventa referido a la finca
que Ud. desea adquirir, informándole de todas las disposiciones legales, administrativas
y autonómicas aplicables al caso; para su posterior elevación a público
ante Notario.

A5) El Gestor administrativo.

La intervención en el tráfico inmobiliario de estos profesionales se
hace hoy en día, prácticamente, indispensable; ya que los mismos están
habituados a solucionarle a Ud. todos los trámites administrativos de gestión
que se encuentre en el camino de la compra de la vivienda deseada.

Los gestores se encargarán de retirar, previo pago, la escritura de compraventa
de la Notaría, liquidar y abonar los impuestos inherentes a la operación
de adquisición del inmueble y que más adelante detallaremos, presentar
para su inscripción la escritura en el Registro de la Propiedad y recogerla,
posteriormente, una vez inscrita a nombre de Ud., o sea, del comprador.

Normalmente, si usted lo solicita, también se encargan de los trámites
necesarios para cambiar la titularidad del inmueble en el catastro para que los próximos
recibos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles lleguen a su nombre.

 

B ) Respecto a los IMPUESTOS que han de pagarse en la operación de adquisición
de una vivienda, hay que distinguirse dos casos diferentes:

B1) COMPRA DE UNA VIVIENDA NUEVA O DE PRIMERA MANO.

· IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO.

Antes de nada, conviene aclarar brevemente que es el Impuesto sobre el Valor Añadido
y qué supone el mismo para el comprador de una vivienda.

El Impuesto sobre el Valor Añadido (en adelante IVA), es un tributo de naturaleza
indirecta que recae sobre el consumo y grava, en la forma y condiciones previstas
en la Ley, las entregas de bienes y prestaciones de servicio efectuadas por empresarios
y profesionales.

No se trata, sin embargo, de un impuesto que deba ser soportado definitivamente por
el empresario o profesional, ya que su finalidad última es recaer sobre los
consumidores finales de los bienes y servicios transmitidos.

Es decir, en el IVA los empresarios y profesionales solamente son intermediarios
del impuesto entre la Agencia Estatal de la Administración Tributaria y los
consumidores finales, a los que deberán repercutirlo.

La denominación “Impuesto sobre el Valor Añadido” responde
a que el impuesto grava el valor añadido o valor incorporado a los productos
en cada una de las fases del proceso de producción y distribución de
bienes y servicios.

El IVA es la pieza clave de la imposición indirecta, que grava el consumo
de bienes y servicios, frente a la imposición directa, que grava lo que se
gana (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o de Sociedades) o lo
que se tiene (Impuesto sobre el Patrimonio).

El IVA al ser un tributo que recae sobre el consumo, será sólo el consumidor
final, esto es Ud. que desea adquirir una vivienda nueva, quien debe soportar de
forma definitiva y con carácter obligatorio las cuotas que legalmente le sean
repercutidas al realizar los consumos.

Para determinar su importe basta multiplicar el valor real del inmueble consignado
en la escritura de compraventa por el tipo impositivo del 7 % .

Ese tipo impositivo, de gravamen, o porcentaje que aplicado a la base imponible (valor
de la vivienda) produce como resultado la cuota a repercutir, es configurado por
la Ley.

El por qué se aplica el tipo del 7 % y no otro, viene determinado por la legislación
fiscal vigente a día de hoy, denominándolo “tipo reducido”.
Es decir, por Ley el tipo para las viviendas nuevas y anexos de las mismas, debe
ser del 7 % .

Existe una única especialidad a tener en cuenta, que es que, las viviendas
que tienen concedida por parte del Instituto Nacional de la Vivienda, organismo dependiente
de la Comunidad Autónoma correspondiente, la calificación de Viviendas
de Protección Oficial, tienen un tipo impositivo especial y superreducido
del 4 % .

El IVA que Ud. como comprador, le ha tenido que pagar a la empresa que le ha construido
la vivienda nueva, lo debe ingresar ésta última en la caja de la Hacienda
Pública o en su Banco, a través de un impreso que edita la Agencia
Tributaria y que es el Modelo 300 que cuesta unas 35 pesetas.

Cuando la compraventa está sujeta a IVA hay que pagar, además, el 0,5%
en concepto de Impuesto sobre Actos Jurídicos documentados, que pasamos a
estudiar.

· IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS.

Lo primero que hay que señalar es la dificultad que presenta la elaboración
de un concepto unitario del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados ante la diversidad de su contenido.

En efecto, nos encontramos como su propio nombre indica, no ante un solo tributo
o impuesto, sino ante tres independientes; cuales son: las transmisiones patrimoniales
onerosas, operaciones societarias y actos jurídicos documentados.

Es igualmente un impuesto indirecto, que somete a tributación manifestaciones
indirectas de capacidad económica

En este caso el tributo que hay que pagar es el impuesto sobre Actos Jurídicos
Documentados que es un 0,5% sobre el importe de responsabilidad de la vivienda. En
el País Vasco el 0,1%

El impreso mediante el cual ha de ingresarse el dinero es el Modelo 600, que podrá adquirirse
en la Dependencia de venta de impresos, al módico precio de 100 pesetas.

B2) Compra de una vivienda usada o de segunda mano.-

· IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS.

Es, como ya hemos comentado, un impuesto indirecto, que somete a tributación
manifestaciones indirectas de capacidad económica, como son la circulación
o consumo de riqueza, no suponiendo una carga trasladable. Es un impuesto instantáneo
y objetivo, no teniendo en cuenta las circunstancias personales de la persona que
debe pagarlo.

La cuota o cantidad que tiene que ingresar Ud. como adquirente de una vivienda de
segunda mano en las arcas públicas del Estado, es el resultado de multiplicar
el valor real de la vivienda transmitida (que normalmente habrá de coincidir
con el consignado con la escritura) por el tipo impositivo del 6 % .

El decir que habrá de coincidir “normalmente” con el valor de
la escritura, es debido a que la Administración Tributaria, tiene atribuida
por la Ley la facultad y posibilidad de comprobar dicho valor. Si de la citada comprobación,
se averigua que el valor que se ha estipulado en la compraventa es inferior a los
precios reales del mercado inmobiliario actual, Ud. tendrá problemas con la “tan
querida Hacienda Pública” y deberá pagar una liquidación
complementaria o recurrir, en su caso, al Abogado o experto fiscal, para que reclame
en su nombre la mencionada liquidación.

Para evitar todos estos problemas, en el caso de la ciudad de Madrid, la Comunidad
Autónoma tiene editado un libro denominado “ Sistema de ayuda al contribuyente
para la determinación de la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales”.

Ese libro es una guía con los valores y precios por metro cuadrado de cada
una de las calles y zonas de la Comunidad Autónoma de Madrid.

Asimismo, la Comunidad le facilita la tasación del inmueble, previa la correspondiente
solicitud con consignación de los datos relativos al mismo.

El ingreso del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales al tipo del 6 % ha de efectuarse
necesariamente en las Cajas o Bancos que al efecto tienen habilitados para ello las
diferentes Comunidades Autónomas. El impreso mediante el cual ha de ingresarse
el dinero correspondiente a la operación de compraventa del inmueble es el
Modelo 600, que podrá adquirirse en la Dependencia de venta de impresos, al
módico precio de 100 pesetas.

· EL IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRRENOS DE NATURALEZA
URBANA. Plusvalía municipal.

Es un impuesto municipal que grava las rentas inmobiliarias urbanas de carácter
extraordinario, que se producen por la transmisión de la propiedad.

El impuesto sólo recae sobre los bienes inmuebles, y dentro de éstos
sólo sobre los urbanos (grava el valor del suelo no la construcción).
Se produce el devengo del impuesto cuando hay una transmisión del dominio,
recayendo el mismo sobre el “incremento del valor” que han experimentado
los terrenos urbanos durante el período que media entre la adquisición
y la enajenación.

El fundamento del impuesto se justifica en la participación que ha de tener
el Ayuntamiento en una parte de las plusvalías generadas en los terrenos de
propiedad particular, por la actuación urbanística y de realización
de obras y servicios públicos de las Administraciones Públicas.

El obligado al pago del impuesto es el vendedor o enajenante, ya que es la persona
que obtiene la ganancia, que consiste en un incremento del valor del terreno. No
obstante lo anterior, puede pactarse en la escritura de compraventa el que, Ud. como
comprador, asuma el pago de este impuesto municipal, aún cuando frente a la
Administración municipal el obligado al pago sigue siendo el vendedor.

Si usted paga este impuesto, el día de mañana, cuando venda esta vivienda
podrá deducir su importe como mayor valor de la adquisición.

B3) IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES.

Este impuesto es obligatorio tanto si la vivienda es nueva como si es de segunda
mano. Es un impuesto directo de carácter real, exigido por los Municipios
de forma obligatoria, cuya gestión es compartida por la Administración
del Estado, que grava el valor catastral de los bienes inmuebles y que ha de pagarse
periódicamente todos los años. Se devenga el día 1 de enero
de cada año si bien, en Madrid, se pasa al cobro entre el día 1 de
octubre y el 30 de noviembre.

Este impuesto, aunque no se produce como consecuencia de la operación de compraventa,
sí ha de pagarlo en el momento en que Ud. ya es propietario de la vivienda
que haya adquirido y comprado, independientemente que la misma sea de primera o segunda
mano. El primer año en que Ud. adquiere la vivienda deberá tener en
cuenta que al vendedor le corresponde pagar la parte proporcional del impuesto devengado
ese año al tiempo en que ha poseído esa vivienda.

Resumiendo, los gastos e impuestos que dan
la operación en la operación de compraventa, vienen a suponer, más
o menos, entorno al 8 % ó 10 % del valor de la vivienda que Ud. se ha comprado.

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2.4.- La documentación necesaria para la formalización.

La documentación necesaria para la formalización
de la operación de adquisición de una vivienda por Ud., que ha de
aportarse a la Notaría que posteriormente haga la escritura, es distinta
en función que la vivienda sea de nueva construcción (primera mano)
o de segunda mano.

 

1) Vivienda de nueva construcción.

Para acreditar el carácter de este tipo de viviendas es necesario aportar
en la Notaría la documentación siguiente:

a) Cédula urbanística.

La cédula urbanística es el documento expedido por el Ayuntamiento
respectivo que asegura la legalidad de su construcción. Hará referencia
a la licencia de obras, al proyecto aprobado y, en su caso, a la de primera utilización.

Si se trata de la adquisición de una vivienda, en primera transmisión,
acreditar la legalidad urbanística es fundamental e inexcusable.

Existe, no obstante, un procedimiento alternativo a la cédula urbanística
cual es la consulta efectuada al respectivo Ayuntamiento sobre la legalidad de la
construcción. En este supuesto, la Corporación deberá contestar,
por escrito, garantizando, en su caso, que la construcción de la vivienda
se ha realizado conforme a lo estipulado en el proyecto aprobado por el Ayuntamiento
y la atención de dicha consulta es obligada por parte de la Corporación.

b) Cédula catastral.

La cédula o certificación catastral, es el documento expedido por el
Catastro, que revela no sólo la condición de vivienda de la finca que
vamos a adquirir y sus características físicas, sino que recoge el
valor catastral, trascendente a efectos fiscales (ITP, IVA, IRPF, Impuesto sobre
el Patrimonio, etc.).

Del contenido de esta cédula dependerá el importe del recibo del Impuesto
sobre Bienes Inmuebles.

c) Cédula de habitabilidad.

Previa a la ocupación de una vivienda de nueva construcción es necesaria
esta preceptiva cédula, que presupone la idoneidad de la finca para el uso
a que se destina: vivienda y conlleva la previa regularidad urbanística del
inmueble. Por ello, hemos de exigirla en todo caso.

En definitiva y como resumen, podemos decir, que la legalidad de la construcción
y del uso que se atribuye a lo construido viene, con carácter alternativo,
patentizado por los siguientes documentos:

1º.- Licencia de obras y certificación del técnico
competente acreditativa de que se ha acabado la misma conforme al proyecto aprobado
por el Ayuntamiento.

2º.- Licencia de primera ocupación del edificio, que
relacionada con su habitabilidad, comprueba la efectividad del cumplimiento de la
normativa legal.

3º.- Cédula de habitabilidad, en los términos
ya vistos.

4º.- Inscripción en el Registro de la Propiedad. Del
contenido del Registro resulta la regularidad de la declaración de obra nueva
a la que se han de incorporar los anteriores documentos. (De ahí la importancia
de consultar al registro mediante la nota simple informativa).

2) Vivienda de segunda mano.

En este tipo de viviendas, conviene incidir más en los aspectos económicos,
como son:

a) Ultimo recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (antigua Contribución
Territorial Urbana) pagado por el vendedor. Es necesario aportarlo porque, a parte
de que Ud. puede comprobar y verificar que está al corriente de pago, el Notario
ha de incorporarlo a la escritura para que, posteriormente, cuando se presente en
el Registro de la Propiedad, el Registrador anote la referencia catastral del inmueble
que Ud. ha adquirido.

b) Escritura original de propiedad, debidamente inscrita en el Registro
de la Propiedad, en la que se acredite que el vendedor es su titular, y en la que
constan además todas las características físicas de la vivienda
que Ud. va a comprar.

c) Certificación expedida por el presidente de la Comunidad
de Propietarios acreditativo de estar al corriente en los gastos de comunidad, para
que compruebe Ud. que la casa que compra está sin deudas respecto de la comunidad
de vecinos en la que entrará como consecuencia de ser el nuevo propietario
de la finca comprada.

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2.5.- La formalización

Una vez que Ud. ha recopilado toda la documentación necesaria
a que hemos aludido en el apartado anterior (Punto II.4) de la presente guía
y tanto referida a viviendas de nueva construcción o de primera mano como
a viviendas de segunda mano, Ud. debe dirigirse a la Notaría, donde los profesionales
que trabajan allí (llamados comúnmente oficiales) junto con el Notario,
le ayudarán y asesorarán para llevar a buen término la operación
de compraventa, mediante la confección de la preceptiva “Escritura
Pública de Compraventa” (documento que acredita por escrito la operación
de adquisición de la vivienda).

El Notario tiene a su cargo una pluralidad de funciones y deberes en orden a la autorización
de las escrituras públicas, que abarcan desde la redacción de la escritura
de compraventa hasta la autorización de la misma, pasando por el asesoramiento
técnico y advertencia del cumplimiento de las disposiciones legales aplicables
al caso, tanto civiles como administrativas, fiscales y urbanísticas.

La escritura pública, es además, en nuestro sistema de garantías
jurídicas españolas, requisito indispensable e inexcusable para la
inscripción en el Registro de la Propiedad que corresponda, dependiendo de
la ubicación del inmueble o vivienda que hayamos adquirido. Es, en definitiva,
el documento o soporte de la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario.

En la escritura constará la capacidad de la partes que intervienen (contratantes);
la descripción física de la finca o vivienda; el título de adquisición
(escritura por la cual el vendedor compró en su día la vivienda que
Ud., ahora, va a adquirir); la inscripción en el Registro de la Propiedad
del mencionado título a nombre del transmitente o vendedor; su valor (conviene
recordar aquí, que el valor real a consignar en la escritura viene determinado
a través de una guía o listado elaborado por la Comunidad Autónoma,
que fija los precios orientativos mínimos por metro cuadrado y zona o barrio,
para las viviendas de segunda mano, evitando así desagradables y nunca deseables
enfrentamientos con la Agencia Estatal de la Administración Tributaria); las
cargas que pesan sobre la finca (deudas), en base a la información aportada
mencionada en la nota simple informativa del Registro de la Propiedad; la situación
arrendaticia o de alquiler, en su caso; el pago de los gastos de la comunidad (conviene
cerciorarse que el vendedor esté al corriente de los mismos, para entre otras
consideraciones, entrar con buen pie en la nueva comunidad de vecinos y evitar, con
ello, problemas venideros); el precio de la compraventa y la forma de pago del mismo;
la sujeción del acto u operación a lo estipulado en las distintas normativas
administrativas y, sobre todo, las obligaciones que de índole fiscal se derivan
del mismo (pago de impuestos ya analizados en el Punto II.3 de esta guía).

No hay que olvidar que, la falsedad de los datos y circunstancias que en la escritura
pública de compraventa se contienen, es constitutiva de delito penal, constituyendo
en consecuencia, una trascendente garantía jurídica para las partes
y los terceros que pudiesen verse afectados.

En suma, no olvide Ud. que ante la más mínima duda que le pueda surgir
a la hora de adquirir un inmueble, pregúntele directamente y sin temor, al
Notario que intervenga y autorice la escritura, por que es la persona encargada de
ayudarle y asesorarle; siendo, además, total y absolutamente objetivo al no
tener ningún interés en la operación de compraventa.

Una vez explicada y leída por parte del Notario la escritura de compraventa,
Ud. firmará juntamente con el Notario y con el vendedor.

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2.6.- La gestión y tramitación de la escritura

Firmada ya la escritura, la Notaría le expedirá a
Ud. lo que se denomina una copia autorizada de la misma (original) y varias copias
simples (esto es, fotocopias en papel notarial de la copia original), para así poder
liquidar y pagar los impuestos e inscribir la copia autorizada o literal en el Registro
de la Propiedad que acreditará frente a terceros que Ud. es el nuevo propietario
y titular de la finca.

La escritura pública y la inscripción registral reúnen un solo
concepto de seguridad jurídica en nuestro Derecho, que sin embargo, se produce
en dos momentos diferentes, por razones y motivos prácticos, sustantivos y
formales.

No es que el ordenamiento jurídico (es decir, el conjunto de leyes y normas
que rigen y regulan el tráfico inmobiliario) obligue a un doble comportamiento
o actuación, sino que jalona el mismo, bajo el principio de libertad civil
y de obrar que todo ciudadano posee, distribuyendo las funciones de los distintos
organismos que han de intervenir hasta la plena inscripción de la escritura
en el Registro.

La gestión y tramitación, en la práctica, suele encomendarse
al Gestor administrativo, que es el profesional habilitado y familiarizado, además,
con todos los trámites administrativos que hay que seguir hasta obtener la
tan deseada inscripción de la compra a su favor en el Registro de la Propiedad.

Las funciones que desarrollan estos profesionales fueron ya comentadas y analizadas
en el Punto II.3, de la presente guía; remitiéndonos a lo allí dicho
para evitar así repeticiones innecesarias.

En resumen, podemos decir que la gestión
y tramitación de la escritura pública de compraventa comienza con
la expedición de la copia autorizada por el Notario; continúa con
la liquidación y pago de los impuestos que correspondan (dependiendo si
es vivienda de primera o segunda mano) ante la Hacienda Pública o Banco
y la caja de la Comunidad Autónoma, en su caso; sigue con la presentación
de la escritura ya pagada ante el Registro de la Propiedad pertinente según
donde radique la vivienda y finaliza con la inscripción de la misma en el
citado Registro.

Al final de la escritura, el Registrador expide una nota en la
que reseña brevemente que Ud. es el nuevo propietario, haciendo mención
del Tomo, Libro, Folio y Hoja en la que se ha inscrito el inmueble adquirido y comprado
por Ud., constituyendo el propio acto de la inscripción su protección
jurídica frente a terceras personas.

Es conveniente y recomendable, por último, que se modifique en el Catastro
la titularidad que allí figura, para que conste quién es el nuevo propietario
y su actuación se entienda directamente con Ud. o con quien, a su defecto,
designe.

En el Catastro se archivan los planos de todas las fincas y su base cartográfica
sirve para la valoración de los inmuebles. Valores en torno a los que giran
los impuestos como el IBI.

En la práctica, la manera de cambiar la titularidad en el Catastro resulta
bastante sencilla. No hay más que comprar un impreso (Modelo 901) en la Delegación
de Hacienda, rellenarlo y con una fotocopia de la escritura de compraventa, los funcionarios
de Hacienda le ponen a su nombre la finca que ha adquirido, sin más coste
que el precio del impreso que cuesta aproximadamente 150 pesetas.

Como ya hemos comentado en el punto II.3, entre los diversos servicios que ofrece
el gestor administrativo se encuentran el cambio de titularidad catastral así como
la liquidación de la llamada plusvalía municipal.

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3º – La financiación bancaria de la compra de una vivienda

3.1.- El préstamo hipotecario, conceptos y elementos

El préstamo hipotecario
es un préstamo otorgado y concedido por una entidad financiera y de crédito,
que se encuentra garantizado por un bien inmueble. Es decir, el préstamo
hipotecario que le concede a Ud. su Banco es el que le permite hacer suya la vivienda
deseada. Ese es su fin primordial y específico, el facilitarle el acceso
a su vivienda habitual.

Su principal característica, y de
ahí su denominación de hipotecario, es que, además de la garantía
personal (la que Ud. presta obligándose a su devolución), el inmueble
(la vivienda o casa) queda afectada como garantía del pago del préstamo.
Es, precisamente este hecho lo que hace posible que los préstamos hipotecarios
tengan tipos de interés más baratos que otras modalidades de préstamos
(por ejemplo, créditos personales o de consumo) con menor garantía.

La necesidad de un préstamo hipotecario
surge por la demanda del vendedor de cobrar todo el dinero de la venta en el momento
de la formalización ante Notario de la operación de compraventa y
del comprador por no disponer de la totalidad del dinero en ese momento.

También puede surgir de la
oportunidad de los aspectos fiscales que conllevan las deducciones de los préstamos
hipotecarios, aunque esta situación, en general, se da en mucha menor medida
que la pura y dura necesidad financiera.

En la operación del préstamo
hipotecario intervienen el prestamista (Entidad financiera y de crédito,
esto es, el Banco) entrega una cantidad (llamada capital) al comprador que se convierte
por ello también en prestatario, para que éste (Ud.) lo devuelva,
en el período pactado, más los intereses.

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3.2.- Características de los préstamos hipotecarios

Un préstamo hipotecario es un producto financiero, es decir,
una oferta que una entidad financiera pone a nuestra disposición como respuesta
a una necesidad de financiación. Como todo producto que se comercializa tiene
unas características que son las que debemos atender para comprobar que esa
oferta se adapta a nuestras posibilidades, expectativas y condiciones.

Las cualidades que debe tener el préstamo hipotecario son las que, a continuación,
detallamos:

a) Importe máximo (montante del préstamo): La cuantía
del importe que una entidad puede facilitarle a Ud., varía en función
de diversos factores:

a1) El primer límite viene determinado por el valor de la
casa, según se desprende de la tasación realizada por una sociedad
tasadora. A través de una sociedad de tasación autorizada, Ud. sabrá cual
es la valoración del inmueble y si la cantidad que le pide el comprador se
ajusta a los valores de mercado.

La tasación de la vivienda es, por tanto, otra forma de aumentar tanto su
seguridad jurídica como la de la entidad de crédito que, si Ud. lo
desea, personalmente puede encargar a una sociedad que lleve a cabo la operación
de tasar el inmueble. El valor que se le asigne a la casa por la citada sociedad
de tasación, no tiene por qué coincidir con el precio que hayamos pagado.

Las entidades, de acuerdo con la legislación vigente, pueden prestarle a Ud.
entre el 70 ó el 80 % del valor de tasación de la vivienda, aunque
en muchos casos llega incluso hasta el 100% y, en otros incluso más, para
cubrir los gastos e impuestos, pudiendo complementarse el préstamo hipotecario
con préstamos personales. El límite del 80 % es, en principio para
las viviendas de protección pública, aunque se trata de una alusión
con cierta carga propagandística, puesto que, en general, es ese 80% el que
rige para la construcción, rehabilitación o adquisición de todo
tipo de viviendas, y no sólo las de protección oficial.Esta

limitación tiene por finalidad conseguir que los créditos hipotecarios
puedan satisfacerse por entero, en caso de impago, pese a las oscilaciones que en
valor del inmueble pudiesen producirse en un futuro o pese a los numerosos gastos
que las entidades prestamistas tienen en una ejecución hipotecaria como por
ejemplo intereses, costas de abogados y procuradores, etc.

No obstante, cuando el bien hipotecado es un edificio en construcción, el
límite computable vendrá determinado por la suma de los siguientes
importes: el 50 % del valor de tasación del solar más el 50 % del valor
de las obras realizadas, excluida la repercusión del solar.

a2) La segunda limitación viene marcada por los ingresos.
Como regla general, lo habitual es que la cuota mensual del préstamo hipotecario
no sobrepase el 30 % ó 40 % de los ingresos netos mensuales, que Ud. obtenga.
Tanto para Ud. como para el banco resulta más seguro, ya que se evita correr
riesgos de impago en el momento en que surja algún gasto excepcional en su
presupuesto.

b) Plazo del préstamo: el plazo del préstamo puede
ser condicionante ya que un plazo corto implica cuotas más elevadas. Un plazo
mayor convierte las cargas del préstamo en más asequibles.

En general, con tipos bajos, el alargamiento del plazo produce una mayor disminución
de la cuota, mientras que con tipos de interés altos, el plazo más
largo no produce un descenso significativo de la cuota a pagar.

Las Entidades de Crédito suelen conceder sus préstamos hipotecarios
a un plazo de 10, 15, 20, 25 ó 30 años.

c) La amortización: La amortización es el pago del
capital pendiente. En los préstamos con sistema de amortización francés
(el utilizado en la mayoría de las hipotecas en España), al principio
se pagan más intereses y se amortiza menos capital. Lo contrario que sucede
al final de la vida del préstamo, donde se amortiza más capital y son
menos los intereses.

Por tanto, en la primera fase de vigencia del préstamo hipotecario se pagan
principalmente intereses. La amortización del capital va siendo mayor, a medida
que avanza la vida del préstamo.

Existe la posibilidad de amortizar anticipadamente el préstamo hipotecario,
ya sea en su totalidad o en parte. Normalmente, ello implica una penalización,
pero supone una reducción en la cuantía de los intereses a satisfacer.
Si el préstamo es a tipo de interés variable, la comisión por
cancelación anticipada n puede ser, por Ley, superior al 1% del capital que
se amortice.

d) La cuota: Es el importe que se compromete a pagar periódicamente
quien suscribe un préstamo hipotecario a la entidad financiera que se lo ha
concedido.

La cuota puede ser mensual, trimestral, semestral o anual. Lo normal es que sea mensual.
Como ya hemos comentado la cuota incluye el pago de los intereses y la amortización
del capital.

Asimismo, la cuota puede ser constante, es decir, sin variación en su importe,
durante toda la vida del préstamo, lo que ocurre con los préstamos
a tipo fijo y con los préstamos con cuota constante (donde se juega con el
tiempo, para acoplar el capital pendiente al tipo de interés actual) o puede
ser variable (préstamos variables) en función de la modificación
del tipo de interés.

e) La carencia: Carencia significa falta de algo. Cuando hablamos
de hipotecas se refiere al período en el que no se abona la parte de amortización
de capital y sólo se pagan los intereses de ese capital (carencia de capital).

También podemos hablar de carencia de amortización y de intereses,
cuando los intereses calculados tampoco se pagan y por tanto, incrementa la deuda
del cliente para el nuevo cálculo de intereses (llamada carencia total). Este
sistema es muy poco utilizado en la actualidad en las hipotecas.

En resumen, las características de los préstamos
son: el importe o montante máximo, el plazo, la amortización, la cuota
y la carencia.

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3.3.- Tipos de préstamos

Una de las cuestiones más importantes es elegir entre estas
dos opciones: tipo de interés fijo o variable. En el fondo, esta elección
supone una apuesta por la evolución del precio del dinero en el mercado,
y claro está, la apuesta depende de una multitud de factores, que escapan,
a las previsiones más exactas: factores políticos, económicos,
la evolución de Europa, etc.

Lógicamente, el tipo de interés es un aspecto muy importante del préstamo
ya que, unido al plazo, determina lo que Ud. pagará a lo largo de los años
y de la vida del préstamo hipotecario. Sin embargo, no hay que ver el tipo
de interés como un elemento aislado. Además de valorar aspectos menos
tangibles como la relación con su entidad, debe prestar atención a
todos los demás elementos del préstamo: la modalidad del tipo de interés
(fijo o variable), las comisiones que se aplican, las cuotas a pagar y su periodicidad
y el plazo de amortización.

Actualmente, la oferta de préstamos hipotecarios es muy amplia y variada.
Pese a la multitud de nombres comerciales diferentes que existen, se pueden distinguir
los siguientes tipos de préstamos hipotecarios:

1.- Préstamo hipotecario a tipo fijo.

Un préstamo a tipo fijo mantendrá el mismo tipo de interés,
y por lo tanto, la cuota será invariable a lo largo de toda la vida del préstamo.
Es decir, el tipo de interés permanece constante, aunque suban o bajen los
tipos de interés, no afectándole a Ud. que siempre pagará todos
los meses lo mismo.

Eso le da a Ud. cierta seguridad (si los tipos de interés suben, no se verá afectado),
pero también tiene un inconveniente (si los tipos bajan no podrá beneficiarse).
Se trata, por tanto, de una decisión que se puede ganar o perder.

Otra característica de este tipo de préstamos hipotecarios es que suelen
tener un plazo más ajustado de duración (alrededor de 12 años)
y la comisión por amortización o cancelación anticipada es mayor,
porque la Ley, al contrario de lo que ocurre con los préstamos hipotecarios
a tipo variable, no fija ni estipula una comisión de cancelación máxima,
reduciéndose así, en algunas ocasiones, la rentabilidad financiero-fiscal
del préstamo.

2.- Préstamo hipotecario a interés variable.

Un préstamo a tipo de interés variable es aquel que varía en
el tiempo, normalmente cada año o cada seis meses. Esta clase de préstamos,
sí permite beneficiarse de las rebajas de los tipos aunque, lógicamente,
también, recoge las subidas. Su principal ventaja es que no contemplan el
riesgo de que el interés del préstamo se quede desfasado, porque periódicamente
(normalmente cada 12 meses) se actualiza a los precios de mercado.

Se trata, en definitiva, de préstamos hipotecarios que combinan un tipo de
interés inicial que suele fijarse por un plazo de 12 meses, y un tipo de revisión
que cambia periódicamente y se establece tomando un tipo base de referencia,
al que se suma un margen o diferencial (se analizará en el punto III.4 de
la presente guía).

En esta modalidad es importante distinguir entre lo que es el tipo de interés
del primer período, que en ocasiones viene a ser como una promoción
inicial, y el que regirá los años sucesivos y que estará determinado
por un índice más el diferencial que se añada.

Las principales características de este tipo de préstamos es que el
interés varía al ritmo del mercado, el plazo de amortización
es mayor (puede llegar a ser de 20 ó 30 años) y la comisión
por cancelación o amortización anticipada no supera el uno por ciento.

 

3.- Préstamo hipotecario a interés mixto.

Se conocen así a los que combinan un período en el que el interés
permanece fijo (2, 3 ó más años) y otro en el que éste
es variable y se va ajustando al mercado. El plazo de amortización y las comisiones
por cancelación anticipada suelen ser parecidos a los variables. Combinan
las ventajas e inconvenientes de los préstamos hipotecarios a tipo fijo y
los préstamos hipotecarios a interés variable aunque, al acotar dos
períodos diferentes, los riesgos quedan más diluidos.

Por lo demás, su funcionamiento es exactamente igual que los préstamos
a interés variable.

4.- Préstamo hipotecario de cuota fija.

Son préstamos a interés variable, pero con cuota de amortización
fija, por lo que se asemejan bastante a los préstamos a tipo fijo en la medida
en que el cliente paga siempre la misma cuota con independencia y al margen de la
evolución de los tipos de interés.

La diferencia está en que si los tipos de interés suben, es decir,
hay una revisión al alza, en lugar de pagar más cuota, se alarga el
plazo de amortización del préstamo; y si los tipos de interés
bajan o existe un revisión a la baja, el plazo de amortización se acorta.

Lógicamente, su principal problema reside en la incertidumbre que a Ud. le
va a crear, ya que uno no sabe con certeza cuándo terminará la vigencia
del préstamo, esto es, cuando, qué día, Ud. acabará de
pagar el mismo, al depender de la evolución de los tipos. Por el contrario,
tiene la ventaja, de que la cuota que Ud. viene obligado a abonar al Banco no variará ni
un céntimo a lo largo de toda la vida del préstamo.

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3.4.- Funcionamiento del préstamo: índices de referencia, revisión del tipo de interés, amortización

Los índices de referencia son un elemento muy importante
y requieren mucha atención, por parte de Ud., el cliente, a la hora de contratar
y formalizar un préstamo hipotecario con cualquier entidad financiera.

Estos indicadores son los que se aplican a los préstamos hipotecarios concertados
a tipo variable a la hora de revisar y actualizar los tipos de interés. De
ellos depende el tipo de interés que Ud. vaya pagando durante la vida y vigencia
del préstamo hipotecario.

El Banco de España es el encargado de definir los tipos de referencia oficiales
para las hipotecas. Si la entidad financiera utiliza otras referencias que no son
las oficiales, tiene la obligación de notificar a cada cliente, individualmente,
la variación del tipo de interés.

Se trata de unos índices objetivos, que mensualmente elabora el Banco de España
y que, además de en el Boletín Oficial del Estado (BOE), se publican
en casi todos los diarios de información nacional. Suelen encontrarse en la
sección y en las páginas de economía.

Antes de examinar los índices referencia, conviene aclarar que se entiende
por TAE. La Tasa Anual Equivalente, es el resultado de una fórmula matemática
que incorpora el tipo de interés nominal, las comisiones y el plazo de la
operación.

Se trata de un concepto importante, ya que permite conocer cual sería el coste
efectivo o real de la operación si los tipos de interés existentes
en el momento de la formalización del crédito no experimentaran variación
durante toda la vida del mismo; circunstancia que, lógicamente no ocurre en
los préstamos hipotecarios a interés variable.

Por eso, la TAE es un elemento más útil y válido en los préstamos
hipotecarios a interés fijo, es decir, cuando éste permanece constante
todo el tiempo, que en los préstamos a interés variable.

En este último caso, la TAE no es más que una referencia (variará cada
vez que se actualice el tipo de interés del préstamo hipotecario) aunque,
eso sí, sirve para tener una visión más allá de lo que
es el interés proporcional del primer año.

A la hora de comparar y analizar las distintas ofertas del mercado hipotecario en
función de la TAE, tenga en cuenta que no todas siguen un mismo criterio:
Ud. debe comparar préstamos similares, es decir, un fijo con otro fijo o un
variable con otro, aunque la equiparación sólo será válida
si además está comparando préstamos variables que tengan el
mismo índice de referencia.

Las seis referencias oficiales (índices de referencia) son las que a continuación
se detallan brevemente:

1) Indice de préstamo hipotecario de los bancos.

Es el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios a más
de tres años que los bancos han concedido durante ese mes para la adquisición
de la vivienda libre y está expresado en Tasa Anual Equivalente (TAE).

Es una media ponderada de los contratos de préstamos hipotecarios que en ese
momento se han formalizado en el mercado y que el Banco de España ha calculado
con los datos que le remiten las distintas entidades financieras.

2.– Indice de préstamo hipotecario de las Cajas de Ahorro.

Es exactamente lo mismo que el anterior aunque, en este caso, recoge los tipos medios
de los contratos de préstamos hipotecarios formalizados en las Cajas de Ahorro.
También se encuentra expresado en TAE.

3.- Indice de préstamo hipotecario del conjunto de las entidades
de crédito.

Este índice engloba, de la misma forma que los dos anteriores, los tipos comunicados
por los bancos y las cajas de ahorro. Por eso, recoge una media mucho más
amplia.

4.- Indice CECA de los tipos de activo.

Este índice es una media de los tipos anuales equivalentes (TAE) aplicados
por las cajas de ahorros confederadas tanto a los préstamos hipotecarios como
a los préstamos personales.

Por lo que respecta a los préstamos hipotecarios, se tomará la media
aritmética de los mismos para la adquisición de vivienda libre formalizados
mensualmente por plazos de tres o más años.

En lo referente a los préstamos personales, se tomará la media aritmética
de los mismos formalizados mensualmente por plazos superiores a un año e inferiores
a tres.

En consecuencia, estos tipos comunicados por las cajas de ahorros confederadas recogen
el efecto de las comisiones aplicadas en la formalización de los préstamos.

En el supuesto que una caja no comunique el tipo ponderado del mes, se tomará a
efectos del cálculo del índice CECA el tipo que hubiera comunicado
en el mes anterior. Se establecen, sin embargo, unos requisitos mínimos en
el cálculo del índice que pretenden que éste refleje en la medida
de lo posible lo que es la realidad: que, al menos, 40 cajas hayan enviado puntualmente
la información o bien que las cajas que hayan comunicado sus tipos promedio
supongan más de un 50 % del sector.

5.- Tipo interbancario a un año (Mibor).-

Es el comúnmente conocido como Mibor. Se define como el promedio del precio
o tipo de interés al que los bancos y cajas se prestan dinero en el mercado
monetario o de depósitos interbancarios. De las operaciones que se cruzan
se excluyen, aquellas realizadas a tipos claramente alojados de la tónica
general del mercado.

No se trata del tipo de un día concreto sino de la media de todas las operaciones
del mes ponderadas por los volúmenes de la operación. Es decir, que
los altibajos y oscilaciones de un día u otro quedan subsumidos y diluidos
en la media mensual que elabora el Banco de España.

Este índice, al ser un indicador claramente monetario, es el que refleja en
cada momento cuál es el precio real del dinero y es a su vez el más
transparente, porque es publicado todos los días en los diferentes diarios
nacionales.

Es el índice que más rápidamente refleja los movimientos (subidas
y bajadas) que el Banco de España aplica a los tipos de interés oficiales.
Por eso, este índice, de vez en cuando, describe y dibuja movimientos más
bruscos que los anteriores.

De acuerdo con la Ley sobre introducción del €uro, para los préstamos
vigentes a 31 de Diciembre de 1.998, en caso de desaparición del Mibor por
dificultades técnicas o del mercado para su elaboración, el Ministro
de Economía y Hacienda podrá determinar una nueva fórmula de
cálculo o índice equivalente que lo sustituirá.

6.- Deuda pública.

Es un índice muy poco utilizado. Es el tipo de rendimiento interno en el mercado
secundario de la Deuda Pública de plazo entre dos y seis años. Se calcula
sobre la rentabilidad media a la que se negocian los Bonos del Tesoro en el mencionado
plazo de tiempo.

7.- Euribor.- se entiende por EURIBOR (European Interbank Offered
Rate. Tipo inter­bancario ofrecido en euros) el tipo de referencia proporcionado
por «Grupo Euribor» de las asociaciones internacionales «Euribor FBE
(Federación Bancaria Europea) y «Euribor ACI (Asociación Internacional
de Cambistas)» elimi­nando valores extremos a las once de la mañana,
hora de Madrid, correspondiente a los tipos de interés diarios que se ofrecen
entre bancos/cajas de ahorro de primera línea, para depósitos interbancarios
a pla­zo de doce meses en euros, para valor de contado.

Los índices de referencia son los que garantizan al cliente que cuando se
revise el interés de su préstamo, éste quedará ajustado
a los precios del mercado ya que, como hemos visto al analizar brevemente los seis
indicadores o referencias oficiales, éstos no son más que la media
de los préstamos formalizados en determinado período.

No obstante lo anterior, al tener que aplicar los índices, hay que tener en
cuenta dos factores, cuales son:

a) El redondeo. Las entidades financieras suelen redondear los decimales
de los índices de referencia para facilitar los cálculos ya informatizados.
Normalmente se redondea en un cuarto de punto por exceso. Así, por ejemplo,
si el Mibor está en el 4,70 %, se redondea en 4,75%.

b) El denominado margen o diferencial. Es la cantidad que las entidades
suman al índice de referencia que se ha tomado como base. Es decir, si Ud.
tiene contratado un préstamo al Mibor más un punto y el Mibor está en
el 5 %, el nuevo tipo de interés del crédito será ese 5 % más
el punto establecido en el diferencial, esto es, un 6 %.

El diferencial que se aplica no es igual para todos los índices. En el caso
del índice de bancos y cajas, el citado diferencial suele ser menor que el
que se aplica al Mibor.

La razón es muy sencilla y fácil de explicar. El Mibor suele partir
de un valor más bajo y para equipararlo e igualarlo al mercado se añade
un diferencial mayor. Sin embargo, al final, los principales índices de referencia
siguen y recorren el mismo camino.

La revisión del tipo de interés del préstamo hipotecario, se
produce, normalmente, una vez al año. A partir de ese momento y hasta la nueva
revisión, el tipo de interés de su préstamo, será el
resultante de añadir el diferencial al último índice disponible
que, suele ser el que corresponde al mes pasado o al inmediatamente anterior.

La ventaja de que transcurra cierto tiempo entre una revisión y otra es que
Ud. no tiene que ajustar continuamente su presupuesto mensual.

Naturalmente, cuando los tipos de interés estén subiendo esta tendencia
jugará a su favor, ya que tendrá tiempo suficiente para acoplar con
antelación su bolsillo a lo que luego serán las nuevas condiciones
de su préstamo hipotecario. Y si los tipos de interés están
bajando, no se preocupe. A partir del momento en el que se revise el interés
del préstamo, Ud. tiene la seguridad de que éste se adaptará a
la fórmula del mercado de manera automática.

Por último, y respecto del sistema de amortización, la cuota mensual
depende de tres factores: el importe del préstamo, el tipo de interés
y el plazo.

La cuota a pagar por Ud. variará en la medida en que el plazo aumente o se
reduzca. Es decir, a mayor plazo, menor cuota. Recuerde que lo que debe buscar es
la comodidad en el pago pero sin caer en el error de alargar el plazo más
allá de lo estrictamente necesario.

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3.5.- Documentación y formalización del préstamo

Una vez que Ud. tiene elegida ya la vivienda que va a comprar,
tendrá que acudir a su entidad financiera para que le informe de los aspectos
básicos de préstamo que va a solicitar para luego acudir al Notario
para firmar la escritura de compraventa en su caso y formalización del préstamo
hipotecario.

En general, las entidades están predispuestas a darnos una información
total sobre los préstamos. De todos modos, la Orden de Transparencia de Condiciones
Financieras de Préstamos Hipotecarios, garantiza una información homogénea
y detallada sobre los aspectos esenciales de las hipotecas.

Para ello todas las entidades deben de poner a disposición de los clientes
la documentación siguiente:

– Folleto informativo, donde se recogen de una misma forma todos los aspectos esenciales
que definen sus hipotecas.

– Una vez aceptada la concesión del préstamo (tras haber estudiado
la entidad su petición, haber negociado y acordado las condiciones del préstamo,
comprobada la situación del inmueble en el Registro de la Propiedad y efectuada
la tasación del mismo), la entidad deberá entregarle lo que se denomina
la oferta vinculante.

La oferta vinculante es un documento que tendrá una vigencia mínima
de diez días a la espera de que Ud. lo acepte o no y que debe concretar hasta
el mínimo detalle de todos los elementos del préstamo, a saber:

. Importe y forma de entrega del préstamo.

. Amortización del capital: reflejará la duración del préstamo,
el número de cuotas, periodicidad de pago (mensual, trimestral, etc.), importe
y fecha de pago de la primera y última cuota, condiciones en caso de amortización
parcial.

. Intereses: reflejará la fórmula de devengo de intereses, de acuerdo
con el tipo de préstamo al que se haya optado, a tipo fijo o variable. Igualmente
cómo, cuándo y en función de que índice de referencia
varía y el diferencial que se aplicará.

. Comisiones: Comisión de estudio, comisión de apertura y comisión
de amortización total o parcial.

. Gastos que corren a cargo de Ud. como solicitante del préstamo hipotecario
(prestatario), tales como la tasación, notario, Registro, impuestos, etc.

. Tasa Anual Equivalente que se le va aplicar, para el caso que Ud. opte por un préstamo
hipotecario a interés variable.

. Causas de resolución por las cuales el préstamo hipotecario quedaría
resuelto y, por tanto, la entidad financiera y de crédito podría exigir
la inmediata devolución de cuanto se le adeudara por todos los conceptos.

Una vez que Ud. haya aceptado la oferta vinculante llega la hora de realizar la formalización
de las escrituras de compraventa y del préstamo hipotecario.

Para la formalización de las mismas por parte de la Notaría es necesario
aportar además de la documentación necesaria para la formalización
de la compraventa que vimos en el punto II.4 de esta guía, la oferta vinculante
y la nota simple informativa del Registro de la Propiedad, acreditativa de la veracidad
de los datos y características del inmueble que Ud. va adquirir aportados
por el vendedor.

Con toda la documentación ya recopilada, la Notaría redacta y prepara
las escrituras de compraventa y de préstamo hipotecario. El día de
la firma, ambas escrituras se firmarán en un solo acto ante el Notario con
objeto de que Ud. pueda abonar el precio de la compra con el importe que le presta
el Banco.

No olvide Ud. comprobar que la escritura de préstamo hipotecario se ajuste
a lo preceptuado y estipulado en la oferta vinculante a la que antes hemos hecho
referencia.

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3.6.- Gastos e impuestos del préstamo

A) En la formalización del préstamo hipotecario
se producen los siguientes GASTOS:

A1) Notario

Es la persona que da fe pública de las escrituras de compraventa y de préstamo
hipotecario, el que certifica y da la seguridad jurídica a la operación.
Le informará a Ud. de todas las cláusulas del préstamo (que
deben coincidir con las de la oferta vinculante), haciéndole las advertencias
de tipo legal y fiscal que correspondan. Su minuta de honorarios se rige por Arancel,
es decir, es el Estado quien establece las cuantías de las mismas. Estas se
fijan según una escala que varía en función de la cuantía
de la responsabilidad hipotecaria. Este es el importe base que se tomará en
cuenta para la fijación de los honorarios del Notario, Registrador, para el
pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, etc. Está constituido
por el importe del préstamo, los intereses remuneratorios hasta un máximo
de 5 años, los interese de demora, las costas y los gastos de una posible
ejecución. Por norma general suele coincidir con 1,5 ó 2 veces el principal
del préstamo.

A2) Registro

Integrado por dos actuaciones: una la expedición de la nota simple informativa
y otro al registrar e inscribir en ese organismo las escrituras que certifican que
Ud. es el nuevo dueño de la vivienda y que tiene, además un préstamo
hipotecario. El importe también se fija por Arancel en función de la
cuantía de la responsabilidad hipotecaria.

A3) Gestoría

Es quien, si Ud. lo desea, se va encargar de todos los trámites administrativos,
tales como liquidación de impuestos, presentación y retirada de las
escrituras, una vez inscritas, etc. No existe Arancel sino normas orientadoras que
tomarán como baremo la cuantía de la responsabilidad hipotecaria.

A4) Tasación

Se abona a la sociedad tasadora autorizada que se encargó de calcular el valor
de la vivienda. Conviene recordar que la citada valoración tiene carácter
obligatorio según la Ley del Mercado Hipotecario.

A5) Gastos bancarios

Esta partida incluye la comisión de estudio y de apertura del préstamo
hipotecario. La comisión por amortización anticipada del préstamo
hipotecario únicamente se produce si se da la misma.

B) Por lo que hace referencia a los IMPUESTOS que hay que pagar
el impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales que es el 1% de la responsabilidad
hipotecaria por otorgar la escritura pública del préstamo como acto
inscribible en el Registro que constituye un gravamen sobre la propiedad.

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3.7.- Seguros inherentes al préstamo hipotecario

Legalmente, Ud. sólo está obligado a contratar un
seguro de daños que cubra el valor del inmueble tasado, de acuerdo con la
Ley del Mercado Hipotecario. La falta de seguro se considera como infracción
grave de la entidad emisora del préstamo hipotecario.

Normalmente, la entidad financiera pone como condición la suscripción
de su seguro pero no puede obligarnos a contratarlo con él bastando con designarlo
como beneficiario de la póliza en caso de que se haga con otra compañía.

Los bienes sobre los que se constituya la garantía hipotecaria deben contar
con un seguro contra daños adecuado a la naturaleza de los mismos, y en el
que la suma asegurada coincida con el valor de tasación del bien asegurado,
excluida la repercusión del valor del solar.

No obstante lo anterior, la vivienda es un patrimonio muy importante, quizás
la mayor inversión que Ud. haga en su vida, como para dejar riesgos al azar.

Por ello, además de asegurar el continente o la estructura de la vivienda
es conveniente cubrir otras posibles contingencias, con seguros como los que, a continuación,
se citan:

– Seguro multirriesgo del hogar: Mediante el pago de una prima Ud. tiene la tranquilidad
de asegurar el contenido de su vivienda. En casos de incendios, daños por
agua, rotura de cristales, robo, responsabilidad civil por daños a terceros,
etc.

– Seguro de vida o de amortización del préstamo: Esta modalidad cubre
el riesgo de fallecimiento o invalidez permanente del titular del préstamo,
esto es, de Ud. Si esto ocurre, su familia no tendría que hacerse cargo de
la deuda, ya que el seguro se encargaría de devolver a la entidad financiera
lo que quede por pagar del préstamo.

Es conveniente, que Ud. se informe de todas las ventajas y garantías que incorporan
cada una de estas dos modalidades, así como del coste de cada seguro, porque
la prima a pagar varía en función de las contingencias que quiera asegurar,
del valor de los bienes, del plazo, de la edad del asegurado, etc.

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4º – Tratamiento fiscal de la adquisición de primera vivienda con financiación ajena

4.1.- Concepto de rendimiento de capital inmobiliario

De acuerdo con la nueva
Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. A partir del 1
de Enero de 1.999, se produce un cambio significativo, pues por la vivienda propia
habitual no imputaremos renta, pero tampoco deduciremos los intereses satisfechos
por su compra con un crédito hipotecario. Por tanto, podemos diferenciar
dentro de los inmuebles dos supuestos distintos:

1.- Vivienda habitual:

a) Situación
desde el 1 de Enero de 1.992 hasta el 31 de Diciembre de 1.998:

* Imputación de ingresos:
2 % ó 1 % del valor catastral.

* Cómputo de gastos: IBI e intereses satisfechos de crédito por la
compra o mejora de la vivienda, hasta 800.000 pesetas.

b) Situación
desde el 1 de Enero de 1.999:

*
Imputación de ingresos: no hay.

*
Cómputo de gastos: no hay.

Con esta medida, en general,
los propietarios de vivienda habitual sin carga de intereses salen beneficiados
al no tener que imputar renta por la vivienda habitual.

De acuerdo con el artículo 20, de la Ley 40/1.998, del IRPF, tendrán
la consideración de rendimientos íntegros de capital inmobiliario los
procedentes de:

a) La titularidad
o propiedad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que
recaigan sobre los mismos.

b) Todos los que se deriven
del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades
de uso y disfrute de las mismas.

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4.2.- Deducción por adquisición de primera vivienda

Nos hallamos ante la deducción
de la cuota del impuesto que tiene mayor trascendencia económica, por la
cuantía global que alcanza, y social, por el número de contribuyentes
afectados.

Su justificación hay que encontrarla
en el derecho a disfrutar de una vivienda digna, suficiente y adecuada a las necesidades
de los ciudadanos que el artículo 47 de la Constitución Española,
consagra a favor de todos los españoles.

Existen las siguientes modalidades
de deducción por inversión en vivienda habitual:

a) El
15 % de las cantidades satisfechas en el período en que se trate por
la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya
a constituir la residencia habitual del contribuyente.

Esta modalidad de adquisición
o rehabilitación de la vivienda habitual es la financiada con fondos propios
,
es decir, sin necesidad de tener que acudir a las Entidades financieras para solicitar
un préstamo hipotecario, con lo que simplemente la anunciamos sin entrar
en más detalles.

b) Adquisición
o rehabilitación de la vivienda habitual utilizando financiación
ajena
.-

La utilización de financiación
ajena en la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual
tiene importantes especialidades respecto a la financiación propia de la
misma vivienda, que afectan a la base de la deducción y al porcentaje de
la misma.

Así, la Ley Establece el
siguiente mecanismo de aplicación de la deducción:

1º.- El
contribuyente se deducirá, durante los dos años siguientes a la adquisición
o rehabilitación, el 25 % sobre las primeras 750.000 pesetas invertidas
en la vivienda por cualquier concepto, ya sea amortización del préstamo
o pago de intereses, y del 15 % sobre el exceso hasta 1.500.000 pesetas.

2º.- En los años
sucesivos, esto es, a partir del tercero desde la adquisición, el porcentaje
sobre las primeras 750.000 pesetas se reduce al 20 %, mientras permanece
inalterado el porcentaje del 15 % y el límite de 1.500.000.

La fijación del porcentaje de deducción
en el 25 ó 20 %, en función del tiempo transcurrido de la inversión,
para las primeras 750.000 pesetas, supone un incremento del beneficio fiscal para
la financiación ajena respecto a la propia, fundamentado principalmente
en la carencia de fondos propios y la promoción de la adquisición
de la vivienda.

No obstante, la financiación
ajena no siempre responde a una carencia de fondos propios sino que en ocasiones
puede responder a una estrategia inversora en busca de la rentabilidad financiero-fiscal
de la operación.

Es importante destacar que la Ley
no habla de “períodos impositivos”, sino de “años” contados,
en consecuencia, de fecha a fecha. Esto implica que un contribuyente que hubiese
adquirido su vivienda, por ejemplo, el día 1 de Abril de 1.999, aplicará el
25 % a las cantidades invertidas en dicha adquisición (con el límite
de 750.000 pesetas), hasta el día 31 de Marzo del 2.001. Desde el día
1 de Abril del 2.001 aplicará a dichas cantidades(con el mismo límete),
el 20 %, y sobre el exceso hasta 1.500.000 pesetas será de aplicación
el porcentaje general del 15 %.

Las condiciones de financiación que
posibilitan la aplicación de los porcentajes incrementados del 25 % y del
20 % se ha regulado específicamente con objeto de evitar un abuso del derecho
por parte del contribuyente, de tal forma que la deducción cumpla la finalidad
social, para la que fue diseñada, de facilitar el acceso a la vivienda de
todos los ciudadanos, y no se convierta en un instrumento para alcanzar determinados
rendimientos financieros-fiscales. Estas normas son las siguientes:

a) La
financiación ajena debe alcanzar un importe del 50 % del valor de adquisición
o rehabilitación de la vivienda, y realizarse a través de entidades
de crédito o mediante préstamos concedidos por empresas a sus empleados.

Por tanto, los préstamos concedidos
por particulares quedan excluidos de la aplicación de las segundas de las
modalidades de la deducción previstas en la Ley del Impuesto, recibiendo
el mismo tratamiento que si la vivienda hubiera sido financiada totalmente con recursos
del contribuyente.

Con la finalidad de posibilitar la
aplicación de los porcentajes de deducción incrementados a los supuestos
de contribuyentes que transmitan su vivienda habitual y reinviertan el importe de
dicha enajenación o venta en la adquisición de una nueva vivienda habitual,
se prevé que este porcentaje de financiación se entienda referido,
en este caso concreto, al exceso de inversión que corresponda.

De esta manera un contribuyente
que adquirió su vivienda por 20, la transmitió por 25 y adquiere
una nueva vivienda habitual por 30, podrá beneficiarse de los porcentajes
de deducción incrementados siempre que la financiación ajena para
la adquisición de aquélla, sea, al menos, del 50 % del exceso de
la inversión, en nuestro caso concreto, 2,5 (5 x 0,5).

b) La amortización
no puede superar en su conjunto durante los tres primeros años el 40 % del
importe total solicitado, y aunque no se especifica entendemos que durante los tres
primeros años de la vida del préstamo.

La Ley excluye de la deducción aquellos
importes financiados por una entidad de crédito que se destinan a obras de
acondicionamiento de la vivienda con carácter previo a su ocupación,
como pueden ser, por ejemplo, pintar la vivienda, instalación de aire acondicionado,
etc.

c) Cantidades invertidas
en cuenta vivienda.

El nuevo impuesto, al igual que establecía
la antigua Ley de renta, prevé la posibilidad de que las cantidades depositadas
en entidades de crédito, en cuentas que cumplan los requisitos de formalización
y disposición que a continuación analizaremos, se beneficien también
de la deducción por inversión en vivienda habitual siempre y cuando,
claro está, se destinen a tal fin. No obstante, la nueva Ley establece unas
limitaciones a estas “cuentas vivienda” que no existían en el
derogado impuesto:

1. Las
cantidades depositadas en cuentas vivienda únicamente darán derecho
a la aplicación de la deducción cuando estén destinadas a la
adquisición o rehabilitación de la primera vivienda.

2. Existe
un límite cuantitativo a la deducibilidad de las cantidades depositadas
en este tipo de cuentas, de tal forma que el exceso sobre dicho límite no
gozará del derecho a la deducción. Este límite, 1.500.000 pesetas
anuales, opera conjuntamente con el previsto para las dos modalidades de deducción
establecidas en la Ley, de tal forma que un contribuyente puede realizar aportaciones
a una cuenta vivienda y en el mismo período adquirir o rehabilitar su primera
vivienda beneficiándose de la deducción de las cantidades totales
invertidas hasta el límite máximo legalmente establecido. El exceso
sobre dicho límite conjunto, perderá el derecho a la deducción.

3. En
cualquier caso, las cantidades depositadas en cuentas viviendas están recogidas
en el texto legal, lo que implica que podrán deducirse el 15% de tales cantidades,
no siendo de aplicación los porcentajes incrementados de la segunda modalidad.

La nueva regulación de la vivienda
habitual permite solventar problemas interpretativos planteados en la ya derogada
ley de renta.

A partir del 1 de Enero de 1.999
las cuentas vivienda deben cumplir los requisitos antes enunciados para poder beneficiarse
de la deducción, lo que implica que únicamente podrán utilizarse
antes de la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual
del contribuyente. Una vez que se ha producido esta primera adquisición o
rehabilitación de la vivienda habitual, las cantidades depositadas en este
tipo de cuentas no darán ya derecho a la aplicación de la deducción.

* Concepto de vivienda
o residencia habitual.-

Se entiende por vivienda
la edificación que constituya la residencia habitual del contribuyente. Con
esta definición se excluyen todas las viviendas movientes como las caravanas,
barcos, etc., que no tienen la consideración de edificaciones. La vivienda
puede ser nueva, usada o rehabilitada.

También se incluye en el concepto
de vivienda, la adquisición de garajes, jardines, parques, piscinas e instalaciones
deportivas y, en general, los anexos si se adquieren de forma conjunta con la vivienda
y formando parte de un todo indivisible con ella.

Se entenderá por vivienda
habitual,
aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo determinado
de tres años. Es decir, en caso de unidad familiar el contribuyente únicamente
puede deducirse por la que constituya su residencia habitual, pero no por la vivienda
habitual de otros miembros de la unidad familiar con tributación separada.

Con este criterio, la unidad familiar
puede tener varias viviendas habituales, pero en tributación individual cada
contribuyente sólo puede residir en una vivienda habitual.

Un matrimonio con régimen
de gananciales y residencia en distintos municipios en el que sólo uno de
los cónyuges obtiene rentas, en tributación individual la deducción
sólo podrá aplicársela el que efectivamente las obtenga, pero única
y exclusivamente por el 50 % de la titularidad que le corresponda en su vivienda
habitual.

El otro cónyuge, al no obtener
rentas, pierde totalmente la posibilidad de aplicarse deducción alguna por
este concepto. Si optasen por la tributación familiar, sí cabría
deducción, en principio, por ambas viviendas habituales, si bien la base
de la deducción máxima continuará siendo 1.500.000 pesetas
para toda la unidad familiar.

* Período en el
que debe habitarse la vivienda.-

Para que la vivienda
constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera
efectiva y con carácter permanente en el plazo de doce meses contados desde
la fecha de adquisición o terminación de las obras.

Con este requisito se trata de evitar
que el contribuyente se beneficie de la deducción cuando en el plazo previsto,
12 meses, no se ha pasado a residir en la vivienda. Si, incumplido el plazo, se renunciase
a las cantidades deducidas mediante su pago, a partir del momento en que se pasara
a residir en la misma se podría practicar la deducción de los pagos
pendientes por la adquisición.

No se considerará adquisición
de vivienda habitual un piso alquilado con dicha finalidad, pero que no puede ser
habitado en el plazo de un año por estar pendiente de decisión judicial
el desalojo de los inquilinos que lo habitan con anterioridad a la compra.

Si por razones de enfermedad o accidente no puede ser habitada la vivienda en el
plazo de 12 meses, no se considerará incumplido tal requisito.

Sin embargo se entiende que la vivienda no pierde su condición de habitual
cuando se producen las siguientes circunstancias:

– Cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras
circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda, tales
como la separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer
empleo o de empleo más ventajoso.

– Cuando por razón de cargo o empleo se disfrute de otra vivienda habitual,
y la vivienda adquirida no fuera objeto de otra utilización, en cuyo caso,
el plazo de 12 meses se cuenta a partir de la fecha de cese en el cargo o en el
empleo.

Cualquier uso distinto de la utilización directa de la vivienda adquirida
motiva su exclusión, incluso en el caso de cesiones en precario a padres,
hijos, etc.

En estos casos en los que se produce el cambio de vivienda o la imposibilidad de
su ocupación por las causas justificadas que establece el Reglamento, la
deducción por adquisición de vivienda se practicará hasta el
momento en que se den las circunstancias que necesariamente exigen el cambio o imposibilidad
de la ocupación de la misma, salvo en le caso del contribuyente que disfrute
de vivienda habitual por razón de cargo o empleo, en cuyo caso se podrán
seguir practicando las deducciones por este concepto mientras se mantenga dicha
situación y, como antes señalamos, la vivienda no sea objeto de ocupación.

* Modalidades de inversión en vivienda habitual con derecho a deducción
en el IRPF.-

Vivienda construida.

Este concepto engloba tanto
las viviendas adquiridas nuevas como las usadas, o de segunda transmisión.
Desde su adquisición hay que utilizarlas antes de los 12 meses, pues se adquieren
ya terminadas, salvo la excepción antes mencionada.

Ampliación de vivienda.-

La ampliación o construcción
de vivienda se asimila a la adquisición, siempre que ésta consista
en el aumento de su superficie habitable, mediante cerramiento de parte descubierta
o por cualquier otro medio, de forma permanente y durante todas las épocas
del año.

En este concepto tiene cabida no sólo el cerramiento de terraza, sino que
también se ha admitido como ampliación la adquisición de una
edificación contigua a efectos de su unión a la vivienda habitual
tras realizar las oportunas obras. En este caso, la base de la deducción
estará formada por las cantidades satisfechas y los gastos producidos por
las obras de unión de las dos viviendas, pero no por los de conservación,
reparación o mejoras que no sean consecuencia de dicha unión.

Rehabilitación de
vivienda habitual
.-

Para que las cantidades invertidas
en la rehabilitación de la vivienda habitual den derecho a la aplicación
de la deducción las obras de rehabilitación deben cumplir cualquiera
de los dos siguientes requisitos:

1. Que
hayan sido calificadas o declaradas como de actuación protegida en materia
de rehabilitación de viviendas en los términos previstos en la legislación
vigente.

2. Que
su objeto sea la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación
y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas,
siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda
del 25 % del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante
los dos años anteriores a la rehabilitación o, en otro caso, el valor
de mercado que tuviera la vivienda en el momento de la rehabilitación.

Cuando es el propietario persona física,
esto es, no una Sociedad, quien realiza las obras de rehabilitación en su
vivienda, él tendrá que justificar, mediante el correspondiente certificado,
que la rehabilitación ha sido calificada como actuación protegible
de conformidad con la normativa reguladora; si no obtuviese el citado certificado,
no habrá derecho a la deducción.

Si el certificado se ha solicitado, pero aún no ha sido obtenido puede
tomarse como justificante el resguardo de la solicitud.

Si las inversiones realizadas superan el presupuesto protegido, que dan derecho
a préstamos sin intereses o subvenciones sobre los mismos, tal diferencia
podría también dar derecho a la deducción.

En caso de rehabilitación realizada por el inquilino o arrendatario no
procede la deducción pues se requiere que la inversión la realice
el propietario, sin división de la propiedad, pues tampoco es deducible
la rehabilitación hecha por el nuevo propietario o usufructuario.

En caso de existir una subvención, como ésta es renta del sujeto
pasivo, la misma forma parte de la base de la deducción, ya que las subvenciones
tienen el tratamiento de incrementos de patrimonio regulares.

Finalizadas las obras, opera el plazo de 12 meses para su ocupación.

Vivienda en construcción.-

Quedan englobadas en este concepto
las cantidades que el contribuyente satisfaga directamente por los gastos derivados
de la ejecución de las obras, las que entregue a cuenta el promotor de aquélla,
a cooperativas de vivienda o cuando él mismo se esté construyendo
la casa, incluida la compra del solar, o de un terreno por una cooperativa en la
parte que sea edificable, incluidos los jardines, garajes, etc.

Todas estas cantidades invertidas deben materializarse en una vivienda susceptible
de uso antes de los cuatro años desde la fecha en que se inició la
inversión. El plazo opera en cualquier caso para terminar la vivienda,
no para iniciar las obras de construcción.

Se considera adquisición de vivienda la compra de un inmueble, aunque posteriormente
se derribe la construcción en él existente con el objeto de reedificar
en el solar.

En caso de compra de la vivienda habitual nueva a un promotor, el plazo de
cuatro años se computa desde la firma del correspondiente contrato.

Las cantidades pagadas a un promotor para la construcción de la vivienda
se asimilan a la propia adquisición de ésta, a efectos de las deducciones.
Si el contribuyente disfruta de otra vivienda habitual diferente, la base de la
deducción por la nueva debe tener en cuenta la cantidades invertidas en
la anterior, en la medida en que las mismas fueros objeto de deducción
en la cuota.

Una persona que retira las aportaciones realizadas a una cooperativa de viviendas
por las que se dedujo en operaciones anteriores, destinando su importe a la compra
de otra o a una cuenta vivienda, pierde las deducciones practicadas, debiendo
incrementarlas en la cuota de la declaración con los intereses de demora.

En la adquisición de un terreno o solar para construir la vivienda habitual,
no hay plazo de comienzo de las obras, pero si de finalización en cuatro
años, que se empieza a contar desde la fecha de adquisición del
terreno; el incumplimiento de este motiva la pérdida de las deducciones
practicadas.

En la liquidación de la sociedad de gananciales, si la vivienda habitual
era titularidad común a ambos cónyuges con anterioridad a la disolución
del régimen económico matrimonial, la cantidad satisfecha por uno
de ellos al otro para adquirir su parte da derecho a deducción.

También se incluyen las cantidades aportadas por los cooperativistas a
una cooperativa promotora de viviendas, para adquirir los terrenos, pago de honorarios,
etc., en cuanto se destinen a la adquisición de la vivienda habitual conforme
al régimen jurídico de las cooperativas, aunque no se hayan iniciado
las obras, siempre que las mismas finalicen en un plazo de cuatro años
desde la primera fecha de entrega.

Da derecho a deducción el coste de la construcción de un muro de
contención en un terreno con desnivel donde se va construir la vivienda
habitual.

* Incumplimiento y ampliación del plazo de cuatro años.

Cuando hayan transcurrido los cuatro años de plazo que otorga la normativa
del impuesto para finalizar la construcción de la vivienda sin que ésta
se haya terminado, con carácter general deberá procederse a la regularización
de la situación tributaria del contribuyente por las deducciones practicadas
que resultan improcedentes al no cumplirse el citado plazo.

No obstante, se prevé una ampliación del plazo de construcción
de la vivienda habitual en dos situaciones distintas:

1- Ampliación automática: cuando como consecuencia
de quiebra o suspensión de pagos del promotor, declaradas ambas judicialmente,
las obras no finalizasen en el plazo de cuatro años reglamentariamente establecido
o, habiendo finalizado las obras, no pudieran entregarse las viviendas en ese mismo
plazo, éste quedará automáticamente ampliado en otros cuatro
años.

En estos casos, el plazo de doce meses para que la vivienda pase a estar habitada,
se contará a partir de la entrega.

Para que la ampliación automática se aplique es necesario que el
contribuyente que esté obligado a presentar declaración por IRPF
en el período impositivo en que se hubiese incumplido el plazo inicial
y acompañe a la misma tanto los documentos justificativos que acrediten
sus inversiones en viviendas como cualquier otro documento explicativo de haberse
producido la quiebra o suspensión de pagos por decisión judicial,
y la no entrega en terminación de la vivienda.

Como es lógico, en estos casos el contribuyente no estará obligado
a efectuar ingreso alguno o por razón del incumplimiento del plazo general
de cuatro años de finalización de las obras de construcción.

2- Ampliación rogada: cuando concurran otras circunstancias
excepcionales, distintas de las anteriores pero tampoco imputables al contribuyente,
que den lugar a la paralización de las obras de tal modo que no puedan éstas
concluir en el plazo de cuatro años, el contribuyente podrá solicitar
de la Administración la ampliación del plazo.

La solicitud deberá presentarse en la Delegación o Administración
de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria correspondiente al
domicilio fiscal del contribuyente en los 30 días siguientes a que se produzca
el incumplimiento del plazo.

En la solicitud deberán figurar tanto los motivos que han provocado el
incumplimiento del plazo como el período de tiempo que se considera necesario
para finalizar las obras de construcción, el cual no podrá ser superior
a cuatro años. En cualquier caso, deberá aportarse la justificación
correspondiente, tanto de las causas que motivaron la no finalización de
las obras en el plazo reglamentario, como el nuevo plazo que se considera necesario
para la terminación de las obras.

Corresponde al Delegado o Administrador de la Agencia Estatal de la Administración
Tributaria decidir tanto sobre la procedencia de la ampliación solicitada
como sobre el plazo de ampliación, el cual no tendrá que ajustarse
necesariamente a lo solicitado por el contribuyente.

Podrán entenderse desestimadas las solicitudes de ampliación no
resueltas expresamente en el plazo de tres meses.

La ampliación que se conceda comenzará a contarse a parir del día
inmediato siguiente a aquel en el que se produzca el incumplimiento.

Cuando la Administración no ampliase el plazo y, en consecuencia, se hubiese
perdido el derecho a las deducciones practicadas, el contribuyente vendrá obligado
a regularizar su situación tributaria.

* Supuestos que no se
consideran adquisición de vivienda.-

a) Los
gastos de conservación y reparación, por ser gastos corrientes del
ejercicio. A estos efectos se consideran gastos de conservación y reparación:

.
Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes
materiales, como el pintado, revoco y similares.

. Los de sustitución de
elementos cuya inutilización sea consecuencia del funcionamiento o uso normal
de los bienes en que aquellos estén integrados, como el arreglo de la calefacción,
ascensor, fontanería y similares.

b) Los de mejora,
como mobiliario, puertas de seguridad, instalación de contraventanas. Estos
gastos aumentan el valor del bien a efectos de futuras transmisiones, pero no dan
derecho a la deducción.

c) La adquisición
de garajes, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y, en general,
los anexos o cualquier otro elemento que no constituya la vivienda propiamente
dicha, siempre que se adquieran independientemente de ésta. Es decir, se
admite la deducción de estos elementos complementarios pero indispensables
en la actualidad junto a la vivienda, pero sólo cuando se adquieran conjuntamente
con la vivienda.

* Beneficiario de la deducción.-

Tributación
conjunta.

La deducción se
aplicará sobre las cantidades invertidas, por cualquier componente de la
unidad familiar, en la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia
habitual de cualquier miembro de la misma.

Tributación separada.

La deducción se
aplicará por cada contribuyente en proporción a su participación
en la titularidad de la vivienda habitual.

Los cónyuges que realicen la inversión en vivienda habitual no podrán
aplicarse la deducción en ningún caso (ni en tributación
individual ni en tributación conjunta), cuando la vivienda en que se efectúe
tal inversión constituya la residencia habitual de otro miembro de la unidad
familiar que no obtiene ingresos.

Si conforme a la disposición o pactos reguladores del régimen económico
del matrimonio (sociedad de gananciales), la titularidad de la vivienda es común
a ambos cónyuges, la deducción se atribuirá a cada uno
de ellos por mitades, o en la parte proporcional que corresponda, y siempre que
sea o vaya a ser la vivienda habitual del contribuyente.

Cuando un matrimonio en régimen legal de gananciales compre su vivienda
habitual y tribute individualmente, la base de la deducción por inversión
en vivienda que se aplicará a cada uno de los cónyuges será el
50% de las cantidades invertidas por la sociedad de gananciales durante
el ejercicio, con independencia del nivel de ingresos de cada cónyuge,
dentro de las limitaciones establecidas.

En caso de separación de bienes serán de aplicación las normas
sobre titularidad jurídica que resulten aplicables, determinando ésta,
según su grado, la atribución de las respectivas deducciones.

* Deducción por adecuación de la vivienda habitual de contribuyentes
minusválidos.-

Se trata de un novedoso tipo de deducción por inversión de vivienda
habitual aplicable en aquellos supuestos en los que no se realiza adquisición
o rehabilitación de vivienda habitual alguna, sino que se procede a efectuar
en la citada vivienda habitual determinadas obras e instalaciones de adecuación
que cumplen los siguientes requisitos:

1. Requisito subjetivo.

Unicamente van a poder beneficiarse de
esta modalidad de deducción los contribuyentes minusválidos.

2. Requisitos objetivos.

Originan el derecho a la deducción
las obras e instalaciones efectuadas en la vivienda habitual del contribuyente
minusválido cuando reúnan las siguientes características:

a) Las obras e
instalaciones deberán ser calificadas por la Administración competente
como necesarias para la accesibilidad y comunicación sensorial que facilite
el desenvolvimiento digno y adecuado de las personas con minusvalía. La
acreditación de dicha necesidad se efectuará mediante certificado
o resolución expedido por el IMSERSO u órgano competente de las Comunidades
Autónomas en materia de valoración de minusvalía.

b) Las obras e
instalaciones que pueden dar lugar a la aplicación de la deducción
son aquellas que impliquen una reforma en el interior de la vivienda, o en los
elementos comunes del edificio que sirvan de paso necesario entre la finca y la
vía pública, tales como escaleras, ascensores, pasillos, etc. o las
necesarias para la aplicación de dispositivos electrónicos que sirvan
para superar barreras de comunicación sensorial.

c) La vivienda habitual en
la que se realicen las obras e instalaciones anteriores, no tendrá que ser
necesariamente propiedad del contribuyente minusválido, bastando con que éste
la ocupe ya sea en calidad de propietario, o de usufructuario, arrendatario
o, incluso subarrendatario.

3. Base de la deducción.

La base máxima de esta
deducción será de 2.000.000 pesetas anuales, siendo esta cuantía
independiente de la que corresponda por adquisición o rehabilitación
de vivienda habitual.

Quiere esto decir que esta modalidad
de deducción por inversión en vivienda habitual es, en realidad,
a pesar de su ubicación, una deducción con entidad propia.

De este modo, un contribuyente minusválido
puede gozar de dos deducciones por inversión en vivienda habitual simultáneamente:

1ª.- La
primera, por su adquisición o rehabilitación, con una base máxima
de deducción de 1.500.000 pesetas y a la que será de aplicación
bien el porcentaje general de deducción del 15 %, bien los porcentajes incrementados
cuando la inversión se financie con recursos ajenos y se cumplan los requisitos
ya examinados y regulados en el artículo 53.1º del Reglamento.

2ª.- La
segunda, por la realización de las obras e instalaciones examinadas anteriormente,
si bien en este caso la base de deducción tiene un límite máximo
superior, 2.000.000 de pesetas anuales.

4. Cuantía de la deducción.

La cuantía de la deducción
diferirá, al igual de lo que sucede con la deducción por adquisición
o rehabilitación de vivienda habitual, en función del origen de los
recursos con los que se financien las obras o instalaciones:

1. Financiación
mediante recursos propios: la deducción será del 15% de las cantidades
invertidas en las obras e instalaciones, con el límete anual máximo
de 2.00.000 pesetas.

2. Financiación
mediante recursos ajenos: la deducción resultará de la aplicación
de los porcentajes incrementados previstos en la letra b) del artículo 55.1.1º,
esto es:

· Los
dos años siguientes a la ejecución de las obras e instalaciones los
porcentajes aplicables serán del 25 % sobre, como máximo, 1.000.000
de pesetas, y del 15 % sobre el exceso hasta 2.000.000 de pesetas que constituye
el límite máximo de la deducción.

· Desde
que finalice el cómputo de los dos años hasta que se extinga el derecho
a practicar la deducción, los porcentajes aplicables a cada uno de los tramos
en que queda dividida la base de la deducción son, respectivamente, del
20 y del 15 %.

La aplicación de los porcentajes
incrementados exige, también en este supuesto, el cumplimiento de ciertos
requisitos, coincidentes en general con los exigidos en las mismas circunstancias
en la deducción por adquisición o rehabilitación de vivienda
habitual, por lo que nos remitimos a lo comentado respecto a esta última:

a) El
importe financiado de las obras de adecuación debe suponer, al menos, un
30 % de dicha inversión, y realizarse a través de entidades de crédito
o mediante préstamos concedidos por empresas a sus empleados minusválidos.

b) Durante los tres primeros
años no pueden amortizarse cantidades que superen en su conjunto el 40 %
del importe total solicitado. En cualquier caso, el porcentaje del 25 % se aplicará exclusivamente
durante los dos años siguientes a la realización de las obras o instalaciones
de adecuación.

*
Imputación de ingresos: no hay.

*
Cómputo de gastos: no hay.

Con esta medida, en general, los
propietarios de vivienda habitual sin carga de intereses salen beneficiados al no
tener que imputar renta por la vivienda habitual.

De acuerdo con el artículo 20, de la Ley 40/1.998, del IRPF, tendrán
la consideración de rendimientos íntegros de capital
inmobiliario
los procedentes de:

a) La titularidad
o propiedad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que
recaigan sobre los mismos.

b) Todos los que se deriven
del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades
de uso y disfrute de las mismas.

Guía Hipotecaria